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Comunicato n. 06/2014
Caos TASI: abitazione principale ed affitto.
Secondo l'antica cosmologia greca, il caos è il complesso degli elementi materiali senza ordine che preesiste all'universo ordinato. Nella moderna legislazione italiana, di contro, il caos è l'abitudine quotidiana che stravolge e disordina quello stesso universo.
Ci troviamo di fronte ad un immobile ad uso civile che costituisce contemporaneamente l'abitazione principale per il proprietario e dimora abituale per l'inquilino che risiede nello stesso appartamento. Chi dei due paga la TASI?
La non facile risposta si aggiunge a quelle destate dalla variegata ed ampia platea di interrogativi che in questi giorni sta mettendo a dura prova la resistenza (e la pazienza) dei cittadini italiani e dei loro commercialisti, nel tentativo di districarsi nel magma legislativo della IUC. Se c'è una cosa che non manca in Italia, questa è la propensione all'acronimo. Una fantasia che pare inestinguibile: ISI, SOCOF, ICI, TARSU, TIA, IMU, TASI, TARI, IUC. Nel ginepraio di sigle, leggi, comunicati stampa, emendamenti, risposte del Dipartimento delle Finanze, delibere e mancate delibere comunali, scadenze dipendenti dalle delibere stesse, e con il solito "fai da te" per la mancata previsione dell'obbligo a carico dei Comuni di predisporre i bollettini precompilati, c'è da perdere la bussola.
L'impreparazione e l'improvvisazione della Politica di fronte a se stessa e ai problemi degli italiani, sta facendo rimpiangere, nel caso di specie, il caos IMU dello scorso anno. Evidentemente l'esperienza non insegna più, come faceva un tempo. E "se dal fummo foco s'argomenta" come scrive l'Alighieri nell'ultimo Canto del Purgatorio, c'è da scommettere che il prossimo anno saremo ancora qui, a bruciare, indipendentemente dal ripetersi delle elevate temperature di questo giugno anomalo.
Ma vediamo cosa ha inventato il legislatore. La Legge di Stabilità 2014, così come modificata dal Decreto Salva Roma – ter, dispone che "il presupposto impositivo della TASI è il possesso o la detenzione, a qualsiasi titolo, di fabbricati, ivi compresa l'abitazione principale…come definiti ai sensi dell'imposta municipale propria"
La TASI "Tributo per i servizi indivisibili" a differenza dell'IMU non ha natura patrimoniale in quanto è un tributo dovuto per la copertura dei costi relativi ai servizi indivisibili del Comune (es. illuminazione pubblica, la manutenzione delle strade etc.).
L'art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011, stabilisce che "per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente…"
La Legge di Stabilità 2014, come sappiamo, ha modificato la disciplina IMU riferita all'abitazione principale.
Infatti, l'abitazione principale non di lusso è esente dal versamento IMU, mentre rimangono soggette al tributo le abitazioni principali di lusso (abitazioni signorili, ville, castelli).
L'art. 1, comma 681, della Legge di Stabilità 2014, dispone che "nel caso in cui l'unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare, quest'ultimo e l'occupante, sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria. L'occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal Comune nel regolamento, compresa fra il 10 ed il 30 per cento dell'ammontare complessivo della TASI, calcolato applicando l'aliquota… la restante parte è corrisposta dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare".
Quindi, in base alla percentuale stabilita dal Comune con apposito regolamento, per gli immobili concessi in locazione si configurano due obbligazioni:
- quella dell'inquilino tenuto al versamento della TASI nella misura compresa tra il 10 ed il 30 per cento stabilita dal Comune con il regolamento;
- quella del proprietario che versa la parte restante della TASI.
Frequentemente, soprattutto in questo periodo recessivo, i proprietari di abitazioni principali acquistate con mutui prima casa, a causa delle difficoltà economiche sopraggiunte, decidono di locare una parte dello stesso immobile ad inquilini, amici, parenti, dividendo con essi le spese di gestione e riuscendo così a coprire una parte o tutta la rata del mutuo con il canone di locazione incassato mensilmente.
In vigenza dell'IMU il caso descritto usufruiva dell'esenzione fino a quando la destinazione d'uso fosse rimasta residenza principale. E in vigenza di TASI?
Il 3 Giugno 2014 il Dipartimento delle Finanze ha risposto ad alcuni quesiti in materia di IMU e TASI.
Le risposte n. 13 e 14 e 17 riguardano, l'immobile locato.
Per il Dipartimento, nel caso di immobile locato "l'imposta complessiva (TASI) deve essere determinata con riferimento alle condizioni del titolare del diritto reale e successivamente ripartita tra quest'ultimo e l'occupante sulla base delle percentuali stabilite dal Comune."
Quindi se il Comune ha fissato l'1 per mille come aliquota per gli immobili locati ed il 2,5 per mille per le abitazioni principali, l'imposta per l'immobile locato è determinata applicando l'1 per mille senza tenere di conto dell'eventuale utilizzazione dell'abitazione da parte dell'inquilino a titolo di dimora abituale.
La TASI così determinata viene ripartita tra inquilino e proprietario sulla base delle percentuali stabilite dal Comune e laddove nel regolamento comunale non sia stata indicata la percentuale di riparto tra gli stessi soggetti passivi, l'inquilino deve versare il tributo nella misura minima del 10 per cento.
Se invece l'immobile è abitazione principale e residenza sia per il proprietario che per l'inquilino al quale è stato concesso in locazione una parte dello stesso, per il Dipartimento delle Finanze la TASI deve essere determinata facendo riferimento alle condizioni del proprietario e applicando l'aliquota dell'abitazione principale. Successivamente lo stesso proprietario ripartirà la quota con l'inquilino.
Oggi però, fra i Comuni che hanno approvato le aliquote e le eventuali detrazioni entro il 23 Maggio 2014, con pubblicazione entro il 31 Maggio sul sito delle Finanze, molti hanno previsto l'aliquota TASI del 2,5 per mille alle abitazioni principali senza esprimersi in merito al riparto della percentuale tra proprietario ed inquilino salvo aver azzerato l'aliquota TASI per le fattispecie diverse dall'abitazione principale, in quanto le aliquote IMU 2014 risultano essere prossime al limite massimo.
Quindi, i proprietari dell'immobile in cui vivono come devono comportarsi se hanno concesso in locazione una parte dell'abitazione?
Ci sembra che il fatto di non aver incluso nelle delibere casi del genere e, soprattutto, non aver neanche stabilito la percentuale di ripartizione tra proprietario ed inquilino, sia una dimenticanza grave, da catalogare nell'impreparazione e nell'improvvisazione di cui parlavamo in apertura. La fretta, come si sa, è una cattiva consigliera e la preoccupazione di assicurarsi il gettito presto e subito (16 giugno) ha generato l'errato convincimento, nei Comuni Speedy Gonzales, che la percentuale sia da applicare solo ai proprietari di abitazioni principali.
E meno male che i Comuni non hanno spedito i bollettini precompilati, altrimenti ne avremmo viste davvero delle belle!!
Se per questi Comuni è il proprietario che deve pagare la TASI, bisogna che qualcuno li avvisi che non si tratta di una imposta patrimoniale, anche se ne ha tutta l'aria.
Ed è necessario che i proprietari pensino a fornire agli inquilini i dati necessari al fine di permettere loro di pagare la quota di competenza. Ciò soprattutto nel caso di vecchi contratti stipulati quando non era obbligatorio indicare i dati catastali dell'immobile.
Tornare all'ICI e alla TARSU è un sogno e, poiché sognare non costa, ci illudiamo nel ravvedimento del prossimo legislatore.
Livorno, 12 Giugno 2014
FONDAZIONE COMMERCIALISTITALIANI
Michele Cinini
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